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去年卖地收入减少约3万亿！2023年“土地财政”将去往何处？******
多年来，“土地财政”一直是热议的经济话题，今年也不例外。近期，第三方机构克而瑞统计的数据显示，2022年，随着我国房地产销售端疲软，土地出让金收入下滑，全国土地市场成交建筑面积为14.44亿平方米，成交金额4.73万亿，较2021年同期分别下降了37%、31%，土地出让金从高峰的8.7万亿下降了约3万亿规模。
“土地财政”，顾名思义，指的是地方政府依靠出让土地使用权的收入来维持地方财政支出，政府财政收入包括一般公共预算收入、政府性基金预算收入、国有资本经营预算收入，其中，国有土地使用权出让收入属于地方政府性基金预算收入，因不用上缴中央，土地出让收入是1994年分税制改革以来，地方财政的主要收入来源之一。
实际上，经历了二十多年的快速增长，随着我国房地产市场需求见顶，土地出让金的增速明显放缓，长期来看，地方政府高度依赖的“土地财政”将难以为继，如何弥补土地出让金下滑带来的财政资金缺口，成为地方政府不得不面对的问题，那么，2023年，甚至更远的将来，“土地财政”又将去往何处？
“土地财政”依赖程度越来越高
我国国有土地使用权公开拍卖始于1987年12月1日，彼时，深圳会堂座无虚席，经过17分钟的轮番叫价，深圳经济特区房地产公司以525万元拿下了这块8588平方米的住宅用地，敲响了建国以来国有土地使用权拍卖的“第一槌”。
根据《中国土地年鉴1996》的数据，1995年，全国通过出让方式提供用地43403公顷，出让金总额为420亿元。1998年，我国正式开启住房市场化改革，此后，随着房地产行业的快速发展，该数据一路上涨，2007年，首次突破1万亿元，直到2020年，我国国有土地使用权出让金额已经升至8.4万亿元，是1998年的200倍。
根据财政部官网公布的数据，仔细观察可以发现，2017年开始，我国土地出让金的增长开始变得很有规律，连续四年，每年的增长金额都在1万亿左右，直到2021年，国有土地出让金的增长速度开始放缓，仅增长3000亿元左右。
土地出让金快速增长的同时，地方财政对土地使用权出让金的依赖程度也越来越大。根据第一财经测算，2017年开始，我国土地出让金占地方财政总收入的比例(土地使用权出让收入/地方政府一般公共财政预算收入+地方政府性基金预算收入+地方国有资本经营预算收入)连续5年超过三成，2020年占比达到43.59%，2021年下降至41.81%，仍在4成以上。
分区域来看，粤开证券研究院统计的数据显示，我国东部地区经济发达、人口持续流入、土地市场需求旺盛，土地出让收入在地方综合财力中的占比(土地财政依赖度)较高；而西部和东北地区土地市场不够活跃，土地出让收入相对较低，更依赖中央转移支付。例如，2020年，浙江、江苏、福建、山东、广东、重庆6个省市的土地财政依赖度高于30%，分别达到51.9%、46.9%、40.3%、38.7%、33.8%和32.0%；而新疆、宁夏、青海、黑龙江、西藏5个省份对土地财政的依赖度偏低，均低于10%。
分城市来看，粤开证券研究院统计的数据显示，2020年，广州、长春、杭州、福州、南宁、海口、贵阳、西安、徐州、扬州、温州、金华、襄阳、南充，这些城市对土地财政的依赖度都较高，政府性基金收入与一般公共预算收入的比值均达到1.5倍，甚至更高；牡丹江、深圳、锦州等地对土地出让金收入依赖度相对偏低，其政府性基金收入与一般公共预算收入的比值分别为0.3倍、0.3倍和0.4倍。
土地出让金下滑
然而，在土地财政依赖程度越来越高的同时，我国的土地使用权出让金却面临下滑的事实。2022年，随着我国房地产销售端疲软，土地使用权出让金收入再次下滑。
此前，财政部发布的《2022年前三季度财政收支情况》显示，今年前三季度，我国的地方一般公共预算收入83217亿元，按自然口径计算下降4.9%。地方政府性基金预算本级收入42588亿元，比上年同期下降26.4%，其中，国有土地使用权出让收入38507亿元，比上年同期下降28.3%。
近期，房地产研究机构克而瑞统计的数据显示，2022年，我国商品房销售面积为13.6亿平方米，销售额13.3万亿元，同比分别下降24%、27%，行业规模重回2015年。与此同时，全国土地市场成交建筑面积为14.44亿平方米，成交金额4.73万亿，较2021年同期分别下降了37%、31%。土地出让金从高峰的8.7万亿下降了约3万亿规模。
克而瑞地产研究院数据显示，从土地成交建筑面积TOP20的城市来看，有12个城市的成交量相比去年有所减少，平均降幅达35.7%，降幅超过30%的城市多达7个，其中降幅最突出的当属遵义，成交建面刚刚超过1000万平方米，同比降幅高达65%。
克而瑞地产研究院的研究报告显示，除部分特别优质的地块以外，土地市场底价成交、城投托底成为常态，不少城市城投拿地金额占比超过5成，沈阳、无锡城投托底拿地的比例甚至超过9成，市场低迷的城市城投拿地也尽显疲态，流拍率高企。
价格方面，克而瑞地产研究院数据显示，受一线城市供地质量提升的影响，2022年全国300城土地成交楼板价小幅上涨，增至3266元/平方米，再度创下历史新高。不过，由于新房市场仍处于低位，加之房企资金压力依然较大，房企拿地积极性仍处于低位，全年溢价率仅有3.7%，与去年同期相比，下降了7.9个百分点。从集中供地的22城来看，2022年有17个城市的地价下降。
那么，土地市场出让规模为何下降？房地产研究机构中指研究院土地事业部负责人张凯在接受第一财经采访时表示，与土地市场成交规模相关性最高的仍然是新房市场成交规模。今年以来，受期房烂尾担忧、房价上涨预期转弱、居民收入预期悲观三重因素影响，新房市场规模明显缩量，导致房企拿地积极性高开低走。他指出，上述影响新房市场的三个因素中，能在明年有显著缓解的恐怕只有期房烂尾担忧。而随着疫情管控放开和经济活动的逐步恢复，居民收入预期的转变或将需要更长的时间；在“房住不炒”的基本国策下，房价上涨预期转弱将不会有根本性的改变。因此短期的新房成交规模很难较今年发生显著好转，土地市场随之亦难有明显的变化。
张凯进一步表示，从长期来看，土地市场与人口数量变化息息相关，人口净流入的城市土地市场仍然能够维持一定热度，而人口净流出的城市土地财政或将难以为继。总体而言，我国城镇化率已经接近瓶颈，人口老龄化、少子化对于住房需求均产生负面影响，土地市场成交规模整体呈现逐步下降的趋势将是必然。
硬币的正反面
任何事物都具有两面性。“土地财政”二十多年，为我国城市的快速发展做出了巨大贡献，与此同时，也带来了一系列的问题。
国家统计局的数据显示，1999年，我国城市化水平为30.9%，比1995年提高1.9个百分点，城市化处于较低水平，而2021年，我国常住人口城镇化率已经达到64.72%，。
厦门大学教授赵燕菁在其出版的新书《大崛起：中国经济的增长与转型》中肯定了“土地财政”的价值，他表示，中国城市化伟大成就背后的重要原因，就是创造性地发展出了一套将土地作为信用基础的制度——“土地财政”。在他看来，相对于“征税”，通过“所出售土地的升值”来回收公共服务投入的效率是如此之高，以至于城市政府不仅可以为基础设施建设融资，甚至还可以以补贴的方式为能够带来持续性税收的项目融资。
与此同时，赵燕菁在其上述新书中也叙述了“土地财政”带来的问题：“土地财政”的本质是融资，使得不动产变成投资品，一旦房价暴跌，大规模的资产贬值将导致难以想象的金融海啸；“土地财政”不仅给地方政府带来巨大财富，同时也给企业和个人快速积累财富提供了通道，同时，没有机会投资城市不动产的居民与早期投资城市不动产的居民的贫富差距迅速拉开，房价上涨越快，贫富差距越大；另外，房地产市场发展“不协调、不平衡、不可持续”，还占用了大量应该用于其他发展项目的资源。
粤开证券研究院副院长、首席宏观分析师罗志恒也认为，一方面，土地出让收入为地方政府提供了大量财政收入来源，缓解了一般公共预算压力；推动了城镇化进程；形成了大量的基础设施建设，直接带动了经济发展；推动了房地产快速发展。另一方面，土地财政也让部分地区的高地价推动了高房价；间接推动了融资平台和政府债务；在土地财政快速发展过程中，出现了破坏耕地的行为；在征地过程中因简单粗暴执行和补偿问题引发了部分社会问题等。
土地出让规模急速扩张的同时，一些城市非理性供地为后期房地产市场转弱也埋下了伏笔。克而瑞研究中心的相关研究报告表明，目前，我国约8成的城市市场需求及购买力明显透支，近一半的城市土地供应过量，随着房地产市场步入调整周期，去化压力不断加剧。另外，不少城市因大力发展新区便将供地指标向新区倾斜，但因为市政配套尚未真正落地，人口导入情况自然不甚理想，致使外围区域供需周期性错配。
资金缺口如何弥补？
回顾过往，“土地财政”有功有过，向前看，未来土地使用权出让金逐渐减少已成为不争的事实，财政收入长期对土地出让金的依赖，也将难以维，寻找新的财政收入增长点已经成为当前迫在眉睫的问题。
对于上述问题，一部分观点认为，应该从税收方面着手。
赵燕菁表示，“土地财政”只是专门用来解决城市化启动阶段原始信用不足问题的一种特殊制度，随着原始资本积累的完成，“土地财政”也必然会逐渐退出，如何弥补放弃“土地财政”造成的损失？他指出，可以仿效发达国家，从“土地财政”转向“税收财政”，突破现有的以间接税为主的税收体制。赵燕菁也表示，贸然放弃“土地财政”，对还未完成城市化原始资本积累的城市来说，存在巨大风险，另外，以间接税为主转向以直接税为主的改革也并非易事。因此，城市新区则应维持高效率的“土地财政”积累模式，另外，可以把巨大的利益调整分解到数十年的城市化进程中，随着城市化水平的提高，逐渐演变为直接税与间接税并重，乃至以直接税为主的模式。
回溯“土地财政”形成的原因，不少观点认为，土地财政源于1994年开始的分税制，因为分税制改革导致地方收入占比低、支出占比高，这种资金缺口迫使地方政府不得不通过土地出让、城投平台等方式融资。对此，粤开证券首席宏观分析师罗志恒曾在公众号“粤开志恒宏观”上发文表示，分税制和住房市场化改革都只是“土地财政”的促成因素，以GDP为核心的政绩考核机制才是问题的关键，激励机制决定行为，引发了地方政府隐性债务和土地财政等连锁反应。如果没有分税制，只要存在GDP考核，仍会产生资金饥渴和不足。
罗志恒则表示，未来，无论是土地供给还是需求都将呈现下降趋势，这直接影响未来土地财政的可持续性，因此，未来构建地方稳定的财政来源极为重要，房地产税开征是大势所趋。同时，罗志恒也指出，房地产税的体量短期内难以取代土地财政。
也有观点认为，应该大力发展其他产业。万通集团创始人冯仑近期在其微信视频号“风马牛地产研究院”中表示，当房地产销售端出现下滑，不少城市都会开始出现土地财政的缺口，如何解决这些问题？这些城市应该大力发展房地产以外的其他产业，创造更好的营商环境，以此让税收增长的更快，来弥补卖地收入的缺口。
中泰证券首席经济学家李迅雷近期公开撰文表示，国企资产是当前政府部门除了国有土地资产之外的最大一块资产了，如果通过提质增效，若能够让300万亿元的国企总资产的回报率提高一个百分点，则就有3万亿元收益增加，基本可以弥补土地财政消减带来的收入缺口。“当然这不是短期就能提升一个百分点，但只要坚持不懈地盘活国有资产，推进国企改革，若干年后，应该会有成效。”李迅雷补充道。
张凯对第一财经表示，改革开放以来，基建投资引领的城镇化一直助推我国经济高速增长。近年来，受到经济下行的压力，基建投资再次成为拉动经济增长的引擎，而基建投资的成本依赖土地财政。此外，近期推出房产税，将对房地产市场造成冲击，从而进一步降低房企拿地意愿，对土地财政产生更大的压力。因此，短期来看，土地财政难以替代。
“长期来看，尽管我国经济发展对基建投资存在一定的路径依赖，但城镇化率、居民部门杠杆率即将达到增长瓶颈，基建投资+土地财政的经济发展闭环难以为继。”张凯认为，房地产税作为长期、稳定的税源，在近二十年房地产也高速发展的基础上也有足够的存量房屋可供征税，适合在未来长期替代土地财政补充财政缺口。
总的来看，上述不管是直接税的税收制度变革，征收房地产税，还是大力发展其他产业，或是盘活国有资产，都不是一蹴而就的事情，那么，短期，如何保障房地产市场的稳定发展，让地方财政平稳过度？克而瑞研究院提出，当前应该提振市场信心，完善保交楼、保就业、销售保价等兜底机制，缓解市场观望情绪，需求端全面放松限购、限贷、限售，取消“限跌令”，政府回购商品房，与此同时，适当缩减供地规模，优化调整供地结构，以此破局短期楼市的困境。
近期，国家统计局原局长邱晓华公开表示，为了改善房地产消费观，财政方面也应该发力。土地价格的高企是造成房价高的重要因素，因此，要适当降低城市土地出售价格，来促进开发商成本的下降，带来房价的下降。另外，目前在销售领域里的税费负担还是很重，应当适当降低，让老百姓感受到政府的温暖。同时，也应当降低金融机构的按揭抵押利率，目前的按揭抵押利率(4%)还是偏高的，应该降1到0.5个点。
东西问·解码兔年丨曾应枫：“恭喜发财”，广府有何独特新春年俗？******
中新社广州1月24日电 题：“恭喜发财”，广府有何独特新春年俗？
——专访广东省文化学会副会长曾应枫
中新社记者 程景伟
作为中华民族的传统节日，春节是承载着中华文明的标志性文化符号，在中国人心中有着不可逾越的地位。由于地域、文化的不同，中国各地春节习俗也有差异。
在中国南方，以广州及珠江三角洲一带为主的广府人过年民俗文化丰富多彩，具有鲜明特色，甚至传至港澳及海外。广府人如何过春节？年夜饭必吃哪些菜？迎春花市“行花街”、拜年爱说“恭喜发财”，又有何种意涵？岭南民俗专家、广东省文化学会副会长曾应枫近日接受中新社“东西问”专访，分享广府年俗及其蕴含的美好愿望、文化特色。
现将访谈实录摘要如下：
中新社记者：作为广东三大族群之一，广府人过年有何独特之处？
曾应枫：从古代岭南到如今沿海开放的广府人，过年习俗自成一派，丰富而多彩，传统又新鲜，备年货、团年饭、行花街、迎财神、赏花灯等，历经千百年，形成一套以“除旧迎新”为主题的程序，成为约定俗成的仪式。比如，人们见面一句“恭喜发财”的拜年问候，就显示广府年俗与中国北方地区的差异。
2019年2月，市民在广州西湖花市上与“财神”合影留念。陈骥旻 摄根据广府年俗活动的集中情况以及人们着手准备“过年”的普遍时间，春节一般从腊月廿三或廿四“谢灶”(送灶君老爷上天)开始，到正月十五元宵结束为止。也就是说，从“谢灶”那天起，就进入年关，这是过年的序幕。之后，要大扫除、购置年货和准备年宵食品、年夜饭等。俗谚“年廿三，洗衣衫；年廿四，扫屋子；年廿七，执归一；年廿八，洗邋遢；年廿九，脏物都搬走；年卅晚，团年饭后去卖懒”，基本把广府人忙碌的年关讲得比较清楚了。
值得一说的是，以往，除夕之夜，广州西关及珠江三角洲地区有“卖懒”风俗，就是各家各户的小孩提一小灯笼，拿一红鸡蛋和一个茨菇，三五成群在街头巷尾边走边唱：“卖懒，卖懒，卖到年卅晚，人懒我不懒。”“卖懒”寓意新的一年更勤奋，可惜如今这种风俗在广州等城市已逐渐消失。
广州一新春民俗文化活动上，市民爬上“金山”摘水果。高16米的“金山”上堆砌着苹果(代代平安)、柚子(越碌越有)、甘蔗(掂过碌蔗)等具有吉祥寓意的水果，吸引游客“爬金山”讨好兆头。陈骥旻 摄中新社记者：在中国，民以食为天，春节美食通常在一年中最丰盛。广府人春节美食有哪些特色，蕴藏了何种美好愿望？
曾应枫：广府人传统年货包括鱿鱼、发菜、冬菇、虾米、粉丝等。年前还要开油锅，炸油角、炸煎堆、炸蛋散、包油角等食物，一般是全家动手，丰衣足食。蒸糕也是广府人过年的必备，除了蒸年糕，还有蒸萝卜糕、马蹄糕、九层糕等，既好吃又讲“意头”，象征“步步高”。
民众在广州一茶楼饮茶、吃点心。陈楚红 摄团年饭也叫年夜饭，这是广府人过年的重头戏，是一家人一年当中最为讲究和隆重的一餐饭。广州有“无鸡不成宴”的说法，广府人喜欢白切鸡，也称“白斩鸡”，还有鸭、鹅等三鸟，食材要求新鲜。烧肉肯定少不了，好吃且有“好意头”，寓意“红皮赤壮”，人丁兴旺。当然也要有鱼，寓意“年年有余”，团年饭的鱼要求新鲜，一般多是清蒸。此外，还有好多传统美食佳肴，如芋头扣肉、发菜焖猪利、生菜以及老火靓汤。
广州市民排队买烧腊准备年夜饭。视觉中国 供图中新社记者：今年春节，广州多地重启2023年传统迎春花市，广府人为何如此热衷“行花街”？
曾应枫：广州素有“花城”美称，市民春节“行花街”历史由来已久。西汉陆贾所著的《南越行纪》记载，当时的妇女“以彩丝穿花心，以为首饰”。明代，广州花市已是著名广东“四市”之一。明末清初学者屈大均在《广东新语》中亦有相关记载。广州真正成规模的迎春花市形成于19世纪60年代初。民国初期，广州拆城墙开马路，花市空间扩展。“年三十晚行花街”逐渐成了广州市民的习俗。新中国成立后，“行花街”民俗有增无减，发展规模越大。
2019年2月2日，广州西湖花市开市，吸引市民前来游玩。陈骥旻 摄在广州，“行花街”的高潮是在团年饭后。大人和孩子喜欢金桔，又好看又好吃，寓意“大吉大利”；年轻人喜欢大朱砂桔和吊钟花，寓意“财源滚滚，大展鸿图”；未婚男子则钟意买桃花，扛着它在花市转几个圈，寓意“行桃花运”；主妇和老人多喜欢买菊花、剑兰、水仙、鸡冠花等时花。
2019年2月，市民在广州天河花市选购迎春花卉。陈骥旻 摄2021年，广州“春节(行花街)”列入中国国务院公布的第五批国家级非物质文化遗产代表性项目名录。即使受新冠疫情影响，广州2020年、2021年、2022年没有举办正式的大型迎春花市，但很多市民还是会上街购买年花。今年春节，包括具有标志性意义的西湖路迎春花市等多地花市复办。
中新社记者：广东是中国经济第一大省。广东人拜年喜欢讲“恭喜发财”，这跟广东经济状况有关吗？
曾应枫：“恭喜发财”是广府人拜年最多的用语。有研究显示，“恭喜发财”源自清末时期的广州十三行。据民间说法，在清代，广州十三行的一些中国人每逢过年时都会到行商商馆里去拜年，一进门便不停地说“恭喜发财”。此后，“恭喜发财”广为流传，成为一句常用的新年祝福语。
广州被称为千年商都，也是海上丝绸之路的重要起点，商业氛围浓厚，一直是富庶繁华之地。实际上，一句“恭喜发财”表明了人们的新年愿望——希望收入有提高、经济上有盼头，迎来好生活。
2022年2月，游客在春节假期期间来到广州白云山上观赏广州城区风景。陈骥旻 摄在包括广府地区的广东各地，春节期间，长辈会向来拜年的晚辈派“利是”，“利是”即红包，表达对晚辈的祝福。节后返岗后，很多未婚人士还会“逗利是”，遇到已婚同事便道“恭喜发财”，紧接着俏皮地添多一句“利是逗来”。至于金额多少并不在乎，金额10元(人民币，下同)、20元的利是，大家都乐意接受，派利是的人也没有压力。这一点非常好，没有攀比的风气。
岭南年俗——利是封。陈楚红 摄中新社记者：广东是著名侨乡，祖籍广州、佛山、江门等地的华侨华人众多，广府人遍布世界各地。据您观察，广府年俗年味在海外的传播和传承怎么样？
曾应枫：广府年俗随着广府人的迁移而传承至港澳及海外，春节作为阖家团圆之日，对传统年俗的延续也是与港澳同胞、海外侨胞联系纽带的延续。比如，“行花街”民俗除了影响到珠江三角洲一带城镇，香港、澳门等地亦有花市，并辐射至东南亚等地的华侨聚居区。
广府年俗起到了增进家族亲情、提升文化认同感和加强中华民族凝聚力的重要作用。一直以来，海外的广府人也过中国年、吃年夜饭，尤其是岁数较大的华侨更是重视春节。每年春节，本人在海外的亲戚都会寄回拜年贺卡，虽然贺卡通常是圣诞卡，但写的内容却是中国春节的问候和祝福。年年如此，从未忘记。
广州猎德幼狮班的学员在猎德李氏宗祠练习舞狮基本功。陈楚红 摄在海外，广府华侨华人社团是广府年俗传播、传承和发展的重要桥梁。每年春节，广府华侨华人社团组织在唐人街等场所开展舞龙舞狮、派利是、花车巡游、中式美食品尝等活动，非常热闹。我们要进一步依靠海外华人社团的力量，支持其举办各种新春活动，并吸引年轻人参与。
中新社记者：广府年俗是否折射出了岭南文化的特点？广府年俗传承发展路在何方？
曾应枫：广府年俗作为中华民族春节习俗的重要组成部分，在节日起源、节日时间、节日文化心理等方面体现了与中国传统文化一脉相承的特征。同时，广府年俗更是岭南文化的集中体现，它在祭祀、饮食、交往等各方面呈现出了浓郁的岭南风情。无论是年夜饭、“行花街”，还是拜年语“恭喜发财”、派发“利是”，均体现了重商务实、重彩头、包容性较强等广府文化特征。
广东佛山民众在快子路选购挥春。陈楚红 摄随着社会发展和时代变迁，广府年俗也在变化。当然，一些习俗也无可避免地面临消失的局面，比如前面提到的“卖懒”；现在，除夕夜难以听到鞭炮声。广府年俗如何延续并发扬光大，值得思考。我认为，应顺应时代进步，在传承中不断发展创新，融入现代元素，赋予新的生命力。比如，通过社交平台抢红包、拜年，就是科技进步下的春节新现象。
2019年2月，广州越秀公园迎春花灯璀璨绽放，缤纷炫目的各式花灯吸引市民前来观光游玩。陈骥旻 摄值得一提，在广府地区，除夕夜交子时燃放“开门炮”是重要年俗之一。旧时，春节燃放鞭炮有着“吉祥迎新”“驱瘟驱邪”的意义，这一民间传统延续数千年。如今除夕燃放“开门炮”，迎新送瘟神，更有提振人心的意义。(完)
受访者简介：
曾应枫，广州文学艺术创作研究院一级作家，历任三届广州市民间文艺家协会主席，广东省民间文艺家协会副主席，现任广东省文化学会副会长，广东省非物质文化遗产保护工作专家委员会委员，广州市人民政府文史研究馆馆员。创作出版小说、散文、儿童文学、影视文学、报告文学、民间文学等三百多万字，多次获得省市各类文学奖项。代表作有《广州故事》《省港人家》《俗话广州》《广州民间艺术大扫描》《广州牙雕史话》《纤云弄巧摆七夕——广州乞巧节》《龙舟竞渡——端午赛龙舟》《织金彩瓷——广彩工艺》《舞动南方——南派醒狮》《广州民间艺术大会堂》《传承与守望——广府文化“非遗研究与实践》等。
（文图：赵筱尘 巫邓炎） [责编：天天中] 阅读剩余全文（）  视觉焦点
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